菏澤城區全部的商品住宅庫存量到底有多少？

房子是商品，那如何正確地判斷價格走勢？

一看需求、二看供應、三看存量！

具體拿到菏澤來講，2017-2020年這4年購房需求比較穩定，城區平均一年大概可以去化掉約25000套新房，根據城市化速度和人口基數來講，理論上未來8-10年內仍可以保持穩定的新房需求。

再看供應，自2020年開市以來，菏澤樓市已然進入“以銷定產”模式，城區絕大部分住宅項目的預售證件批示都延長至主體封頂之后，甚至有些項目一不做二不休準備直接“憋”現房銷售，這導致菏澤房地產市場的新房供應速度大幅降低。

既然現在乃至未來菏澤都是供的不急、賣的穩定，那麼存量就是我們在現階段判斷菏澤樓市未來走向的最重要的條件！

市場上的住宅庫存分為顯性庫存（已拿預售暫未去化的房源）和隱形庫存（未拿預售和未開工的房源）兩種。

那么今天，我們就來一個一個地計算清楚，菏澤城區所有的商品住宅庫存到底有多少？

我們先來看純隱形庫存，以下為菏澤市自然資源和規劃局已出規劃但項目暫未開盤銷售的純新項目：

通過計算，我們可以得出這些暫未入市項目總共23個，住宅套數（戶）約為60000套，按2017-2020年新房平均去化速度（25000套）計算，這些體量整體去化完需要約29個月的時間。

以上皆為暫未銷售的純新盤，市面上還有那些在售項目還未取得預售的新房庫存，我們也計算出了大概體量約70000套，再與之前的純新項目相加可得出菏澤城區目前擁有約130000套的住宅庫存量。按2017-2020年新房平均去化速度（25000套）計算，這些體量整體去化完需要約63個月的時間。

這些都是隱形庫存！

再來看顯性庫存——據統計目前菏澤城區已取得預售但還未銷售出的商品住宅還剩余約40000套左右，再與之前我們計算出的庫存量相加可得出約170000套的住宅房源，按2017-2020年新房平均去化速度（25000套）計算，這些體量整體去化完需要約82個月的時間。

你以為這就結束了嗎？

菏澤城區里還包括一些土地已成交但未出規劃、未開工的項目，編者根據占地面積和容積率粗略地估算了一下，大概還能產出50000套的住宅體量，再與之前的體量相加可得出220000套的住宅房源。按2017-2020年新房平均去化速度（25000套）計算，這些體量整體去化完需要約106個月的時間。

如此計算下來，菏澤城區整體住宅庫存去化周期折合需要約9年的時間！

這些數據看起來很大很可怕？其實也不必太過擔心！

第一，這220000套住宅房源里至少是包含了25%回遷安置房，那么市場真正可售的是165000套商品住宅房源。

但這看起來商品住宅的庫存還是很多啊！怎么辦？

第二，拋開菏澤城區有的成交土地根本沒有開工計劃不談，菏澤商品房的去化一向都是“老庫存陸續去化，新庫存陸續入市”，有進有出才是市場的常態。

等到這165000套商品住宅房源房源全部達到入市銷售條件我們保守計算也需要6年的時間！而這6年間菏澤樓市新房銷售不間歇地進行著，就算后續再有新庫存的產生也只是再“繼續排隊”等待入市而已。

要不信等過個幾年，你再看菏澤市面上的住宅庫存還是那么多！

第三，通過開頭我們統計的菏澤城區純新盤的表格大家也不難看出——未來3-5年內的庫存多產自城西、城東、城南與城北，老城區與中城區這兩個主城區未來的新房供應是很少的！

這就會造成一個很明顯的趨勢，主城的房屋價值在未來的2-3年內將會慢慢地回歸，而且長期看也會領漲于菏澤各區域，這也是每一個城市必經的道路。而且在我們參考過許多地市的樓市歷程之后——“主城區房產價值突出，各區域房產各有特色”才能稱之為成熟的樓市。

棚改過后，特別在2018年菏澤樓市駛入平穩期以來，各種各樣的傳言、預測不絕于耳，各路大神各式各樣的結論也讓人哭笑不得！

不管是菏澤還是其它城市，房地產被附加了太多太多東西，往往這些東西也會極大地影響著我們的認知，從而被帶向另一個結論。

或許你所擔心的一些事情，對于這個市場而言并不算什么！